首创置业第五次冲刺回A 大股东保驾护航

日前,首创集团旗下房地产业务平台首创置业股份有限公司(简称:首创置业,股份代码:02868.HK)的IPO预披露文件出现在证监会网站上,这是首创置业第五次冲刺回A。

招股书显示,2002年12月5日,首创置业由首创集团、阳光综合、首创阳光、首创科技、首创航宇、中国物产、亿华国际七名股东发起,经北京市人民政府、财政部、北京市人民政府经济体制改革办公室、外经贸部等批准,依法设立。

2003年6月19日,公司在境外首次公开发行H股51330万股,并在香港联交所挂牌上市。

销售额大幅增长

对于房地产企业来讲,房地产行业与国民经济发展之间存在较大的关联性,受国民经济发展周期的影响较大。受益于相关政策,首创置业今年的签约金额大幅增长。

数据显示,截至2016年10月底,首创置业今年累计实现签约面积约172.0万平方米;累计签约金额约336.6亿元,同比上升60.2%。而去年全年公司的签约销售金额为325亿元,累计实现签约面积约278.7万平方米。从数据可以看出,虽然今年首创置业的签约面积在下降,但目前其实现的签约金额却已经超过了去年全年的总和。

除此之外,首创置业投资性房地产账面价值也在逐年增加。招股书显示,2013年至2016年6月30日,公司投资性房地产的公允价值变动收益(合并报表口径)分别为4.31亿元、3.52亿元、15.05亿元及9.32亿元。主要是由于公司规模的不断扩大,公司在建及已完工的自持商业物业面积逐年增加以及报告期内公司部分商业物业公允价值上升所致。

首创置业财务数据显示,其2013年至2016年1-6月营业收入分别为113.21亿元、100.58亿元、158.34亿元、49.08亿元;净利润分别为15.22亿元、16.9亿元、19.78亿元、5.20亿元,呈现稳定增长态势。截至2016年6月30日,首创置业资产总额为1098.55亿元,负债总额868.88亿元。公司重要的控股、参股公司达95家,另有5家境外子公司。

据了解,目前首创置业主要以北京、上海、天津、重庆和成都为战略核心城市,在巩固京津地区大本营的同时,进一步开拓上海及海外市场。截至2016年6月30日,首创置业拥有的土地储备总建筑面积约1159万平方米,其中权益面积866万平方米。土地储备总建筑面积中,约83%为销售物业,17%为投资性物业及其他。现有的土地储备可以满足本公司未来三年发展需要,规模适中。

为平滑房地产销售业务毛利率波动风险,近年来首创置业注重在核心城市开发地产项目,该等地产项目主要集中于一线城市核心区域的高端住宅和写字楼,平均售价较高。

根据招股书透露,首创置业打算把这次A股发行募集资金投入公司旗下的5个房地产项目,这5个房地产项目立项总投资超过了205亿元。

上市得到大股东支持

尽管首创置业净利润一直保持着小幅增长,但房地产业整体景气度的下滑趋势已体现在首创置业的毛利率上。招股书显示,首创置业房地产销售业务毛利率已经由2013年的31.28%降至2015年的16.11%,2016年1-6月更是进一步下滑至12.87%。

公司对此解释称,毛利率呈下降趋势是受土地取得成本提高、行业竞争日益激烈以及公司房地产项目产品结构优化调整等因素的影响。

与此同时,随着公司经营规模的加大和后续开发需要资金的持续投入,首创置业近几年经营活动产生的现金流量净额也出现了持续为负的现象。报告期内,公司经营活动产生的现金流量净额分别为-44.58亿元、-124.42亿元、-90.03亿元及-65.56亿元,现金流出主要是支付新增土地储备价款及房地产项目开发的工程款。

但作为首创集团目前市场化房地产业务的唯一平台,首创置业本次上市也得到了控股股东首创集团旗下基础设施建设、金融、环境保护、融资支持等四大板块的集体护航。

招股书显示,此次股份发行完成后,首创置业总股本会增加到34亿元,其中首创集团持股47.45%,境外上市外资股(H股)持股30.04%,A股社会公众股持股10.89%。

首创集团表示,旗下持有49%股权的京港地铁、60%股权的京津高速公路公司等基建企业除了将协助首创置业提升基建设施周边项目获取优势之外,还将优化公司已有或潜在项目的基础设施环境和交通便利性;同时,集团旗下的融资支持板块则将为首创置业提供债务融资方面的信用支持。

回A之路一波三折

事实上,自2003年香港上市后,首创置业一直酝酿着回归A股。从2004年2月公布计划A股IPO筹资30亿元开始,首创置业的回A之路走了12年,而此前其最后一次终止是在2013年。查阅首创置业的历史公告发现,前几次折戟回归A股的主要原因为受IPO暂停、国际金融危机、房地产调控等外在因素的影响。

根据首创置业董事局规划,公司要保持复合增长率30%,并定下2018年实现销售额600亿元的业绩目标。因此,解决资金问题是目前首创置业要完成既定目标的关键所在,回归A股是首创置业迫切需要完成的事情。据了解,登陆港股十几年来,首创置业一直没有得到合理的估值,共利用香港平台融资20亿港元左右。

目前摆在首创置业回归A股面前最主要的障碍就是内地和香港市场之间的估值落差。

数据显示,截至11月24日,首创置业在香港联交所过去30个交易日的交易均价只有每股3.02港元,公司今年上半年的每股收益达到了0.17元,每股净资产为4.3元,相当于其股价较公司每股净资产还有折让。时至今日,首创置业的滚动市盈率更是低至3.93倍,相较于A股房地产开发板块的平均市盈率21.54倍,估值差距相当明显。

其在招股书中坦言,可能面临H股股价波动影响A股股价的风险。

除此之外,近期监管层对于红筹股回A的态度也较为谨慎。2016年9月2日,证监会新闻发言人邓舸表示,证监会正在对海外上市的红筹企业通过IPO、并购重组回归A股市场可能引起的影响进行深入分析研究,在相关政策明确之前,对该类企业回归A股市场的相关规定及政策没有任何变化。

尽管首创置业再度启动回归A股计划,但何时完成仍未可知。中航证券首席经济学家许维鸿表示,虽然证监会是否加强监管尚无定论,但给中概股开绿色通道却是不太可能的。

“首创置业A股上市仍在IPO排队过程中,具体时间待定。”首创置业投资者关系主管冯瑜坚告诉记者。